|
  |
Главная страница > Экономическая конъюнктура Возвращение управдома. Компаниям, которые профессионально занимаются управлением недвижимостью, приходится не только "рулить" чужой собственностью, но и рисковать. Не головой, правда, а своим капиталом Все эти услуги так или иначе связаны с эксплуатацией зданий. Это и техническая эксплуатация, и охрана труда, и безопасность, и организация отношений собственника с городскими коммунальными службами, и хлопоты по заполнению площадей в бизнес-центрах и установлению контакта с арендаторами. Но самое главное - управляющие компании ставили перед собой задачу максимизации прибыли, получаемой собственником от объектов офисной, торговой или промышленной недвижимости при минимальных затратах ресурсов и времени. Кроме того, у хозяев зданий фактически отпадала необходимость в создании собственных структур по управлению недвижимостью и в обучении персонала. Все проблемы решали наемные управленцы. Об услугах по управлению недвижимостью в России впервые заговорили в начале девяностых. Обосновываясь тогда в Москве, крупные западные компании обнаружили, что здесь нет первоклассных помещений под офисы. Тогда они стали сами строить фешенебельные бизнес-центры и, естественно, не захотели, чтобы их обслуживали наши "дяди Васи". И тут же появились иностранные компании, специализирующиеся на управлении недвижимостью: Hines, Noble Gibbons/CB Richard Ellis, Pioneer Real Estate Advisors, Sodexho, Sawatzky, Mercury. Угнездиться в пустующей нише им не составило труда: за спиной мировой опыт и современные технологии по управлению коммерческой недвижимостью класса A и B. Взять хотя бы такого "монстра", как Noble Gibbons - представителя компании CB Richard Ellis, мирового лидера в этом деле. У него 250 офисов в 44 странах, под его опекой в общей сложности находится 52 млн 785 тыс. квадратных метров (включая около 75 тыс. российских). Вот на таких профессионалов и переложили заботу о своих объектах недвижимости западные деловые люди. Хороший пример поучителен. Вскоре и наши крупные финансовые и нефтегазовые корпорации стали пользоваться услугами компаний-мажордомов. Что же это за услуги?Первопроходцы Там, где иностранцу погибель, - русскому раздолье. На убогую советскую недвижимость клюнули новорожденные петербургские управляющие компании, только-только начинающие свой бизнес. Одной из них была фирма Примерно в то же время спрос на первоклассные офисы появился и в Санкт-Петербурге. Правда, объемы инвестиций, пришедших в северную столицу, были значительно скромнее московских. А значит, требовалось меньше офисных площадей экстра-класса. Лишь два бизнес-центра класса A зародились в то время в Питере - "Северная столица" и "Невский, 25", а завершены эти проекты были лишь к концу девяностых. Инвесторами и управляющими компаниями здесь выступали иностранцы. Российские же объекты недвижимости их совершенно не интересовали. Во-первых, подавляющая часть этой недвижимости была в непотребном состоянии и пришлось бы тратиться на ее ремонт и реконструкцию. Во-вторых, имела место полная неопределенность с оформлением прав на эти объекты, которые фактически висели в воздухе. И действительно, в северной столице реальной конкуренции между петербургскими и иностранными управляющими компаниями нет до сих пор. Иностранцы предпочитают работать с единичными очень дорогими объектами, которые пока стоят полупустые. Конкуренция же возникнет лишь тогда, когда спрос на высококлассные офисы заметно вырастет. Сегодня петербургские прародители управленческого бизнеса выросли и успешно занимаются классическим управлением. То есть работают на стороннего собственника. Помимо VMB-trust это "Да и в целом, если сравнивать все бизнесы на рынке недвижимости по доходности, управление не займет первое место, - поделился своими наблюдениями г-н Гришин. - Обычное агентство недвижимости, сдав в аренду тысячу квадратных метров, сразу получает агентское вознаграждение, как правило, восемь процентов. Управляющая же компания довольствуется вознаграждением в среднем в размере десяти-пятнадцати процентов от валового годового дохода. То есть, чтобы заработать, ей нужно трудиться целый год. Даже если перевести эти проценты в денежный эквивалент, получится не такая уж большая цифра". А вот расклад Ну а что касается российских регионов, то услуги по управлению недвижимостью там пока не пользуются популярностью. Хотя, по словам генерального директора отдела по управлению недвижимостью Noble Gibbons По прогнозам специалистов компании Stiles & Riabokobylko, рынок услуг по управлению недвижимостью будет активно развиваться. Этому будет способствовать бурное строительство объектов офисной и торговой недвижимости экстра-класса. Кроме того, повышение технологичности строящихся зданий потребует высокого профессионализма при управлении ими и применения современных методов обслуживания. К тому же требования, предъявляемые арендаторами к услугам по управлению, становятся все более высокими. Так или иначе, отечественный управленческий бизнес постепенно становится на ноги. Генеральный директор Основная проблема, с которой сталкиваются управленцы, - правовая дремучесть владельцев собственности. Года два назад они, например, совсем не придавали значения такому важному обстоятельству, как оформление своих прав на нее. Сейчас хотя бы поняли, что без таких документов не обойтись: ни в аренду объект не сдашь, ни договор не зарегистрируешь. Еще одна беда - плачевное физическое состояние недвижимости. Абсолютное большинство объектов использовать в нынешнем виде нельзя. Нужны инвестиции. Как правило, небольшие - 200-300 тыс. долларов на "раскрутку" здания и запуск его в эксплуатацию. Но даже их взять негде. У собственников зданий денег нет, а кредит сроком на пять лет давать никто не желает. Банки предлагают кредит под 15-20% в валюте сроком на год. Но учитывая, что здание площадью 10-12 тыс. кв. м обычно заполняется за девять-десять месяцев, уложиться в эти сроки просто нереально. Кроме того, не развита система ипотечного кредитования. Далеко не для каждого объекта недвижимости может быть правильно определена залоговая стоимость. Существующие методы ее оценки, как правило, базируются не на доходном методе, а на затратном, основанном на стоимости строительства. Поэтому стоимость здания получается мизерной. А там, где залоговая стоимость низкая, там и сумма кредита соответствующая. Вообще, управляющая компания, "руля" зданием, рискует больше, чем собственник объекта. Иной раз при отсутствии внешнего финансирования она вынуждена вкладывать свои собственные деньги в "раскрутку" здания. Механизм защиты этих инвестиций совершенно не разработан. Каждый действует на свой страх и риск. И это при том, что собственник может расторгнуть договор на управление в течение пяти минут. Практика показывает, что обращение управляющей компании в суд ничего не дает. Ну и, разумеется, ни о каком бизнесе не может идти речи без отлаженного контроля за действиями управляющей компании со стороны собственника. Крутой маршрут Недвижимость в корсете За рубежом у управленцев нет нужды выстраивать подобные отношения с владельцем недвижимости. Там, если инвестор покупает тот или иной объект коммерческой недвижимости с целью получения дохода, управляющая компания выступает оператором с самого начала - с поиска объекта. Инвестор только определяет свои условия и цели. Управляющая компания выбирает объект, покупает его, управляет им, получает доход, перечисляет деньги собственнику, а через некоторое время объект продается. При этом инвестор может в глаза не видеть купленного здания. У нас же все иначе. Собственник постоянно следит за действиями управляющей компании. Поэтому во взаимоотношениях между управляющими и собственником очень важен элемент доверия и взаимопонимания. Отчасти этому способствует максимальная прозрачность бизнеса по управлению недвижимостью, которая достигается за счет выстроенной системы отчетности. Кроме того, управляющему очень важно понимать желания собственника. Поэтому он постоянно информирует его обо всех своих действиях. Ведь может, например, случиться так, что хозяин здания не захочет больше продолжать курс на увеличение прибыли, которую приносит здание, поскольку из-за нее повышаются и налоговые отчисления. Управление жилищем Не секрет, что государство является самым крупным собственником недвижимости. При этом многие специалисты считают, что оно весьма неэффективно использует имеющиеся ресурсы. До сих пор чиновники не хотят понять, что основной смысл управления недвижимостью - повышение дохода ее собственника. Много госимущества сдается в аренду. При этом чиновник-управленец просто перекладывает все обязанности на арендатора, потому что не заинтересован в эффективном управлении недвижимостью. А арендатор, в свою очередь, просто берет объект во временное пользование для осуществления своей деятельности. О недвижимости никто не заботится, и в результате она хиреет и вскоре становится непригодной для дальнейшего использования. А государство теряет колоссальные прибыли. "Ну вы же понимаете, что получится, если передать объекты недвижимости в руки 'частников'", - ухмыляются чиновники. Мол, мы-то знаем, что они начнут себе деньги в карман откачивать. Но управленцы клятвенно заверяют, что воровать им невыгодно. Малейшие подозрения в нечистоплотности могут поставить под удар весь бизнес. "Почему-то чиновники, которые занимаются управлением госсобственностью, видят в нас чуть ли не жуликов. В лучшем случае - инвесторов, которые вложатся в этот объект. Но мы не инвесторы. Управляющая компания будет управлять тем, что есть, для реализации целей собственника", - говорит Сергей Гришин. Пока в пустоту... Случаи передачи государственных и муниципальных объектов частным компаниям можно пересчитать по пальцам. Между тем сегодня в Москве более 37 тыс. нежилых строений общей площадью 66,9 млн кв. м. Из них 30,4 млн кв. м относится к федеральной собственности, 42 млн - к муниципальной, а 8,4 млн - к другим формам собственности. После того как компания-застройщик отстроила дом, продала его и ушла, кто-то должен заняться эксплуатацией жилья. Подавляющее число ТСЖ, боясь РЭУ, пытается заниматься этим самостоятельно. Набирают штат, назначают управляющих. Как правило, такая социальная активность наблюдается у собственников жилья с относительно невысокими доходами. А вот жильцам дорогих квартир недосуг заниматься вопросами эксплуатации и управления, в этом случае заботы берут на себя или фирма-застройщик (например, компания В США от 60 до 70% всей недвижимости, которой управляют и используют в качестве источника дохода, - жилые здания. Оно и понятно. Современный дом - сложная система, его управлением и эксплуатацией должны заниматься люди квалифицированные. Только в этом случае дом не только будет прирастать в цене, но и проживание в нем будет комфортным и безопасным. В нашей стране этого рынка пока нет. Хотя профессиональные управленцы говорят о блестящих перспективах управления жильем в будущем. Некоторые уже сегодня проявляют интерес к этому сектору. Пока, правда, к элитному жилью. По их словам, в этом секторе не возникнет проблем со сбором платежей и оплатой коммунальных услуг, жильцы с пониманием отнесутся к необходимости дополнительных улучшений. Однако и "элита", бывает, создает проблемы. Владельцами таких квартир являются достигшие определенного успеха люди, привыкшие принимать решения самостоятельно, ни с кем не советуясь. К примеру, однажды несогласованная перепланировка нескольких квартир в одном из домов Санкт-Петербурга поставила его на грань аварийности. Специалисты рынка недвижимости считают, что проблема управления жилой недвижимостью особенно обострится, когда жильцы будут вынуждены оплачивать коммунальные услуги в полном объеме. Тогда-то, возможно, в нашу жизнь вернется понятие "управдом", а вместе с ним и возможность (а также желание) доверить управление жильем профессионалам. Управление жильем очень перспективно, как и везде в мире. Но в России пока нет гарантий, что оказываемые управленцами услуги будут на таком же высоком уровне оценены и оплачены. "Если не создать четкого механизма, который будет регулировать этот процесс, то мы как эксплуатирующая управляющая компания будем тратить львиную долю своего времени не на то, чтобы заниматься делом, а на, чтобы ходить, выпрашивать, убеждать", - уверены управленцы. И в этом, по их мнению, основная проблема. Главная страница > Экономическая конъюнктура |
